Neubau am Jakobsplatz

Neubau am Jakobsplatz

Der Jakobsplatz ist ein zentraler Teil des Gebiets "Pilgerpfad". Die Stadt Frankenthal plant, den Jakobsplatz fit für die Zukunft zu machen, um die Lebensqualität seiner Bewohner zu steigern. Gebäude und Infrastruktur sind in die Jahre gekommen – Anlass für Politik und Verwaltung, hier aktiv zu werden. Auf dieser Seite finden Sie Informationen zur bisherigen Entwicklung sowie zu geplanten Maßnahmen.

Informationen zur Quartiersentwicklung "Pilgerpfad" insgesamt finden Sie hier.

Aktuelles

Strichzeichnung einer Bebauung
© GJL + Freie Architekten

Bürgerbeteiligung zum Neubau „Nördlich des Jakobsplatzes"

Vom 18.03.2024 bis einschließlich 26.04.2024 findet die freiwillige frühzeitige Bürgerbeteiligung zum Neubau „Nördlich des Jakobsplatzes" statt.

Entwicklungsschritte am Jakobsplatz - Ein Rückblick

Vorstellung des 1. Entwurfes zur Bebauung 

Ende 2019

Anfang November 2019 reichte Pro Concept einen Antrag zur Aufstellung eines Bebauungsplanes mit einem ersten städtebaulichen Konzept für eine Bebauung nördlich des Jakobsplatzes ein. Vorgeschlagen wurden zwei Hochhäuser. Ein Gebäude sollte auf dem Gelände des bestehenden Edeka Marktes entstehen. Dieses sollte einen doppelgeschossigen Sockelbau für Gewerbe und Dienstleitungseinheiten und einen Wohnturm haben, dessen höchstes Geschoss 22 Stockwerke beträgt. Ein weiteres Gebäude sollte auf dem aktuellen Edeka-Parkplatz entstehen. Hier war ein weiterer Wohnturm mit insgesamt 8 Geschossen vorgesehen Nachdem der Vorschlag am 26.11.2019 im Planungs- und Umweltausschuss diskutiert wurde, folgte starke Kritik an dem Entwurf und dem damit verbundenen Vorgehen der Stadtverwaltung. Als Folge dessen wurde das Büro Stadtberatung Dr. Sven Fries beauftragt, ein Konzept für eine Bürgerbeteiligung zu erstellen. Es war hierbei wichtig, nicht nur die Meinungen und Sorgen bezogen auf das geplante Neubauprojekt abzufragen. Eine ausführliche Beteiligung rund um den Pilgerpfad sollte alle Probleme und Bedarfe zum Wohnen und Leben am Pilgerpfad erfragen. Anstatt wie ursprünglich geplant am 18.12.2019 im Stadtrat über die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ab zu stimmen, entschied die Stadt, den Pilgerpfad gesamtheitlich zu entwickeln. Das Neubauprojekt rückte zunächst in den Hintergrund, stattdessen wurden die Pläne für eine ausführliche Beteiligung am Pilgerpfad vorgestellt.  

Stadtteilgespräche 

Anfang 2020

Am 17.01.2020, am 11.02.2020 und am 26.06.2020 fanden jeweils Stadtteilgespräche zwischen Vertreterinnen und Vertretern der Bürgerinitiative Pilgerpfad und der Verwaltung statt. Moderiert wurden die Gespräche vom Stadtberatungsbüro Dr. Sven Fries. An den ersten beiden Gesprächen nahm auch eine Vertretung der Pro Concept Holding AG teil. Im ersten Gespräch lag der Fokus auf die Information zum aktuellen Planungsstand und den Beweggründen der Planungen. Nach einem kurzen gemeinsamen Rundgang wurden unter allen Teilnehmenden in einer Bestandsanalyse gesammelt welche Bedarfe am Jakobsplatz und im Pilgerpfad gesehen werden. Beim zweiten Treffen wurde in die Konzeptarbeit eingestiegen mit der Erkenntnis, dass bei der Betrachtung des Wohnumfeldes im Pilgerpfad weiter in die Breite und Tiefe gegangen werden muss. Das Quartier soll als Gesamtkonzept gedacht werden und Pläne, unter anderem für den Neubau am Jakobsplatz, sollen mit Blick auf eine gesamtheitliche Entwicklung geprüft werden. Am dritten Termin wurde die anstehenden Bürgerbeteiligung detailliert besprochen. Die vor Ort Veranstaltungen wurden diskutiert und weiterentwickelt. Sowohl der Fragebogen zur Bürgerbefragung als auch das Konzept zur Jugendbeteiligung wurden im Anschluss des Treffens an die Bürgerinitiative gesendet und Rückmeldungen eingearbeitet. Die Einblicke der Anwohner im Quartier halfen die Gesamtproblematik im Pilgerpfad besser zu verstehen. Dies war eine richtungsweisende Erkenntnis unter anderem für der Konzipierung der darauffolgende Bürgerbeteiligung.  

Rückzug des Antrags zur Erstellung eines Bebauungsplanes

Anfang 2020

Anfang Februar 2020 zog Pro Concept den Antrag zur Eröffnung eines Bebauungsplanverfahrens zurück. Awes Khan, der Vertreter von Pro Concept teilte (der Zeitung „Rheinpfalz“) mit, dass weiterhin geplant sei auf dem Areal zu bauen, dass aber über die genauen Pläne nachgedacht wird. Er sagte, dass er sich sehr über die Menschen freue, die Ihr Umfeld neugestalten wollen. Mit konkreteren alternativen Plänen zu dem ursprünglichen Entwurf wolle er aber warten, bis die Gespräche mit den Bürgerinnen und Bürgern vor Ort weiter gediehen seien. 

Bürgerdialoge

Sommer 2020

Aufgrund der im Frühjahr 2020 beginnenden SARS-CoV-2 / (Covid-19) Pandemie mussten die Pläne zur Bürgerbeteiligung der gegebenen Situation angepasst werden. Von Juli bis September konnte die Umfrage „Leben im Pilgerpfad“ digital und analog beantwortet werden. Zusätzlich gab es eine Jugendbeteiligung, welche eine separate Umfrage beinhaltete, welche über eine App funktionierte. 550 Menschen füllten die Umfrage „Leben im Pilgerpfad“ aus und 180-mal wurde die Jugendumfrage beantwortet. Ergänzend zu dem digitalen Angebot wurden drei Info-Termine auf dem Jakobsplatz angeboten. Diese wurden von ca. 450 Besucherinnen und Besuchern wahrgenommen. Die Info-Termine fanden bewusst an unterschiedlichen Tagen und zu unterschiedlichen Uhrzeiten statt – dadurch konnte möglichst vielen lokalen Akteuren die Möglichkeit eingeräumt werden, einen der Termine zu besuchen. Insgesamt sind rund 450 Personen der städtischen Einladung gefolgt. An den Terminen selbst standen jeweils Vertreterinnen und Vertreter der Verwaltung, sowie des begleitenden Büros Stadtberatung Dr. Sven Fries für Diskussionen rund um den Pilgerpfad zu Verfügung. Ein etwa 4 x 5 Meter großer Plantisch mit einem Luftbild des Gebiets sowie ergänzende Pläne an Stellwänden ermöglichten zielführende Gespräche über konkrete Orte. Zusätzlich wurde die Möglichkeit bereitgestellt, vor Ort den Fragebogen zum Leben im Pilgerpfad auszufüllen und abzugeben. Beim Auftakttermin im Juli, der mit über 300 Teilnehmenden am höchsten frequentiert war, nahmen auch Oberbürgermeister Martin Hebich sowie ein Vertreter des Projektentwicklers Pro Concept teil. 

Schlüsselpersonenworkshop

Herbst 2020

Am 3. September 2020 fand ein Schlüsselpersonenworkshop mit Vertreterinnen und Vertretern aus der Politik, der Verwaltung, den vor Ort ansässigen sozialen Infrastrukturen und dem Investor des Neubaus am Jakobsplatz statt. Geleitet wurde der Workshop von Mitarbeitenden des Büros Stadtberatung Dr. Sven Fries. Innerhalb des Gesprächs wurden Herausforderungen, Potenziale und Ideen für eine positive Entwicklung am Jakobsplatz erarbeitet. Zu den Herausforderungen zählen ein immer weiter sinkendes Sicherheitsempfinden der Bevölkerung am Pilgerpfad, der hohe Parkdruck, die hohe Bevölkerungsdichte, sowie der im Quartier wahrgenommene Müll und Vandalismus. Fehlende soziale Beziehungen, eine sinkende Identifikation der Menschen am Pilgerpfad mit dem Quartier führe dazu, dass dieses sich immer mehr zu einem „Schlafquartier“ entwickle. Als Potenziale wurden die Freiräume und vielen Spiel- und Sportmöglichkeiten, die Nahversorgung und das Zusammenleben festgehalten. Besonders das Zusammenleben würde durch die Unterstützung eines Quartiersmanagements profitieren. Ideen für eine Weiterentwicklung des Pilgerpfads waren die Aufwertung der Grünflächen, die Stärkung der Nahversorgung, eine öffentliche Toilette sowie spezifische Treffpunkte für Seniorinnen, Senioren und Jugendliche. Besonders hervorzuheben sind die Wünsche nach mehr gemeinschaftlichem Wohnraum, Wohnpflegegemeinschaften und Wohnraum für ältere Menschen im Quartier, welche aus den Einfamilienhäusern am Pilgerpfad eine Wohnung im Quartier suchen.

Sozialverträglichkeitsanalyse

Sommer 2021

Als am 7.7.2021 das weitere Vorgehen am Pilgerpfad in der Stadtratssitzung besprochen wurde, schlug die SPD Fraktion eine Sozialverträglichkeitsanalyse zur Untersuchung der Verträglichkeit weiterer Wohneinheiten im Quartier vor. Diesem Vorschlag stimmten die anderen Fraktionen zu. Nach der Anfrage mehrerer Angebote wurde Herr Prof. Dr. Martin Albert beauftragt zu untersuchen, inwiefern eine Bebauung am Standort des bestehenden Supermarktes aus sozialer und ökologischer Sicht verträglich wäre. Hierbei wurden unter anderem alle Ergebnisse aus der Befragung im Sommer 2020 zur Verfügung gestellt. Das fertige Gutachten wurde im September 2021 veröffentlicht. Es enthält neun abschließende Handlungsempfehlungen. Das Gutachten stellt fest, dass der Pilgerpfad ein belasteter Stadtteil ist, dessen Problembereiche eine hohe Bevölkerungsdichte, geringe soziale Beziehungen und ein eher negatives Image des Stadtteils sind. Eine weitere Bebauung kann dem Gutachten nach positiven oder negativen Einflüssen auf die Umgebung und das Quartier haben. Dies hängt dem Gutachten nach von der Bebauungsstruktur, sozialen Begleitmaßnahmen und Wohnbebauung ab. Damit eine neue Bebauung sich positiv auf den Pilgerpfad auswirkt, sollte eine 50 % Stelle im Rahmen der Quartiersentwicklung geschaffen werden. Zudem sollte die neue Bebauung Wohnraum und Flächen für notwendige Nahversorgung in Kombination mit attraktiven Gewerbeeinheiten zur Verfügung stellen.

Herausgabe Stadtteilzeitung

Herbst 2021

Stadtberatungsbüro Dr. Fries verfasste eine Stadtteilzeitung, welche im Herbst 2021 im Stadtteil verteilt wurde. Die Stadtteilzeitung ist auch auf der Webseite der Stadt Frankenthal digital verfügbar. In der Stadtteilzeitung sind die Ergebnisse der Bürgerdialoge und der Umfragen aus dem Sommer 2020 anschaulich zusammengefasst. Hier können Sie nachlesen, wie der Pilgerpfad von seinen Bewohnerinnen und Bewohnern wahrgenommen wird. Die Stadtteilzeitung erklärt auch das Konzept und die einzelnen Schritte des Beteiligungsprozesses.

Vorstellung drei neuer Entwürfe 

Oktober 2021

Im Laufe des Jahres wurden drei neue Varianten entwickelt und gegenüberstellt. Alle drei Varianten sind am höchsten Punkt fünf Geschosse hoch und bestehen auf kleinteiligeren Gebäuden, welche mit einem Sockelbau miteinander verbunden sind. Die verbindenden Dachflächen sind in allen drei Entwürfen begrünt und als begehbare Grünfläche gestaltet. Die Entwürfe wurden am 12.10.2021 im Planungs- und Umweltausschuss vorgestellt.  

Vorstellung Studierendenentwürfe zur Quartiersentwicklung

Herbst 2022

Im Sommersemester 2022 haben 19 künftige Raumplaner und Raumplanerinnen der RPTU Kaiserslautern sich ein ganzes Semester mit dem Pilgerpfad und den Menschen vor Ort beschäftigt. Zusammen mit Prof. Dr. Schmidt haben sie sich die Situation vor Ort angeschaut und mit Bürgern gesprochen. Das erste Studienprojekt des Fachgebiets „Stadtumbau und Ortserneuerung“ zielte darauf ab, den inneren Bereich des Albrecht-Dürer-Rings zu untersuchen. Die Studierenden analysierten das Quartier und entwickelten Ideen und Entwürfe zur Umgestaltung der Wohngebiete. Die Entwürfe wurden am 26.10.2022 öffentlich im Ökumenischen Gemeindezentrum vorgestellt.

Vorstellung zwei finaler Bebauungsvarianten

Herbst 2022

Am 22.9.2022 wurden im Planungs- und Umweltausschuss und am 5.10.2022 im Stadtrat vier überarbeitete Varianten für einen Neubau am Jakobsplatz vorgestellt. Alle vier Varianten wurden auf die gleichen Faktoren, wie z.B. Nutzung, Abstände und Schattenfall und Verkehrliche Erschließung untersucht und konnten so gut miteinander verglichen werden. Der Stadtrat folgte der Entscheidung des Planungs- und Umweltausschusses bei der Wahl zweier Varianten mit denen die weitere Beteiligung der Anwohnenden geführt wird.

Bürgerwerkstatt und weitere Studierendenentwürfe

Winter 2023

Im Wintersemester 2022/23 fand ein zweites Studienprojekt mit der RPTU Kaiserslautern statt. In dem Projekt „Zukunftspfad Jakobsplatz“ beschäftigten sich die Studierenden vermehrt mit dem Jakobsplatz und dessen direkter Umgebung. Begleitet wurde das Projekt von den Betreuerinnen Frau Körby und Frau Schwab und dem Leiter des Instituts Stadtumbau und Ortserneuerung, Prof. Schmidt. Eine Besonderheit des Projektes war, dass die Studierenden eine Bürgerwerkstatt organisierten, in welcher sie das alltägliche Erleben des Platzes sowie Ideen und Wünsche für den Jakobsplatz erfragten. In sechs Gruppen wurde am 11.01.2023 jeweils ein Thema besonders intensiv bearbeitet. Die Ergebnisse flossen in die Entwürfe der Studierenden ein und wurden gemeinsam mit den Studienarbeiten am 14.02.2023 im Ökumenischen Gemeindezentrum öffentlich präsentiert und diskutiert. 

DialogRaum

Frühjahr 2023

Der DialogRaum, ein leerstehendes Ladenlokal am Jakobsplatz, wurde am 21. März 2023 eröffnet und diente den Bewohnern des Pilgerpfades als Anlaufstelle für Fragen und Austausch zum Neubauprojekt am Jakobsplatz. Der Fokus der Beteiligung lag auf der Information zu zwei Bebauungsvarianten zu dem geplanten Neubau am Jakobsplatz. Beide Varianten wurden in Plakaten und in einem Erklärvideo, welches auch digital verfügbar ist, anschaulich miteinander verglichen. Ebenfalls wurden der Beteiligungsprozess und die Verfahrensabläufe, die für den Neubau erfolgen müssen, aufgearbeitet und ausgestellt. An insgesamt vier Terminen konnten die Besucher Fragen stellen und ihrer präferierten Variante eine Stimme geben. Dies ging auch über eine Online-Umfrage. Aus den Angaben der Umfrage wurde ein Stimmungsbild erstellt, welches den Gremien als Entscheidungshilfe zur Verfügung gestellt wurde. Am 21.3.2023 wurde der Dialograum von Oberbürgermeister Herrn Hebich im Beisein von Prof. Dr. Albert und Herrn Khan, Pro Concept eröffnet. Am 04. Mai 2023 wurden die Ergebnisse des DialogRaums auf dem Jakobsplatz präsentiert. Geplant und durchgeführt wurde die Beteiligung von Stadtberatung Dr. Sven Fries. 

Grundsatz und Aufstellungsbeschluss

Sommer 2023

Am 22.06.2023 wurden beide Bebauungsvarianten für den Jakobsplatz erneut im Planungs- und Umweltausschuss vorgestellt. Frau Nitschke von der Stadtberatung Dr. Sven Fries präsentierte einen Überblick der vergangenen Bürgerbeteiligungen. Am 05.07.2023 beschloss der Stadtrat, einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan für einen Neubau am Jakobsplatz auf Grundlage der Variante 1. Mit dem Aufstellungsbeschluss kann die Stadtverwaltung gemeinsam mit dem Investor Pro Concept einen Bebauungsplan erstellen. 

Die nächsten Schritte

2024

Nach dem Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren „Nördlich des Jakobsplatzes“ wird nun gemeinsam mit dem Investor Pro Concept und den vom Investor beauftragten Büros ein vorhabenbezogener Bebauungsplan erstellt. Ein erster Entwurf wird im Laufe des Verfahrens öffentlich ausgelegt. Die Bürgerinnen und Bürger können sich dann zum vorliegenden Entwurf äußern. Parallel werden auch die verschiedenen Behörden sowie Träger öffentlicher Belange um Stellungnahmen zum Entwurf des Bebauungsplans gebeten. Im Anschluss muss der Bebauungsplan vom Stadtrat als Satzung beschlossen werden. Wenn der Bebauungsplan rechtskräftig ist, kann ein Bauantrag für das Gebäude bei der Stadtverwaltung eingereicht werden. Im Bauantrag werden detailliertere Planungen für das geplante Gebäude vorgelegt, die von der Stadtverwaltung geprüft und genehmigt werden müssen. Erst mit einem genehmigten Bauantrag darf mit dem Neubau begonnen werden. Das ist aktuell für Ende 2025 geplant. Rückbauten sind bis auf wenige Ausnahmen genehmigungsfrei.

Aufstellungsbeschluss

Der Stadtrat der Stadt Frankenthal (Pfalz) hat in seiner Sitzung am 05. Juli 2023 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Nördlich des Jakobsplatzes" nach § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Der räumliche Geltungsbereich umfasst in der Gemarkung Frankenthal das Flurstück 5000.

Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs, das städtebauliche Konzept, ein Luftbild und den aktuellen Flächennutzungsplan können Sie hier herunterladen.

Wenn Sie genaueres zu den einzelnen Verfahrensschritten wissen möchten finden Sie ausführliche Informationen auf der Seite der Bauleitplanung.  

Bürgerbeteiligung 2023

DialogRaum am Jakobsplatz

Impressionen der Eröffnung des Dialograums

  • © Stadt Frankenthal
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Der DialogRaum wurde am 21. März 2023 eröffnet und diente den Bewohnern des Pilgerpfades als Anlaufstelle für Fragen und  Austausch zum Neubauprojekt am Jakobsplatz

An insgesamt vier Terminen konnten die Besucher Fragen stellen und ihrer präferierten Variante eine Stimme geben. Dies ging auch über eine Online-Umfrage.

Am 04. Mai 2023 wurden die Ergebnisse des DialogRaums präsentiert. Welche der beiden Varianten gebaut wird entscheiden die Gremien in den nächsten Wochen. 

 

Impressionen des Abschlusses des Dialograums

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Welche Variante gefällt Ihnen besser?

Der DialogRaum hatte im März und April 2023 an vier verschiedenen Terminen geöffnet und bot den Frankenthalerinnen und Frankenthalern die Möglichkeit, sich zu informieren, Fragen zu stellen und eine Präferenz zu einer der beiden Varianten zur Bebauung anzugeben. Diese Möglichkeit gab es auch online über eine digitale Umfrage. 

Bei der Frage, welche der beiden Varianten bevorzugt wird, gab es unterschiedliche Ergebnisse im Dialograum und in der Online-Umfrage. 14 Menschen stimmten im Dialograum für die zweite Variante, 9 hingegen für die erste. In der Online-Umfrage stimmten hingegen 63 Menschen für die erste Variante und nur 18 für die zweite. Somit sind ca. 70% der Befragten für eine Umsetzung der Variante 1 mit Bau einer Auskragung, mehr Wohnungen und mehr Platz für Gewerbe und Dienstleistungen

  • Anmerkungen zu den Varianten

    • Es müssen ausreichend Parkplätze vorhanden sein
    •  Eine reibungslose Zufahrt muss gewährleistet sein
    •  Sorge vor ungenutzten Flächen für Gewerbe und Dienstleistung
    •  Der Ausbau des ÖPNV ist für die Verkehrsproblematik notwendig
    •  Der EDEKA-Eingang soll an der Stelle bleiben
    •  Demokratie und Bürgerbeteiligung wäre gewesen, wenn man im Vorfeld, bevor man einem Investor Zusagen macht, die Anwohner befragt und sie nicht vor die Wahl "bauen oder bauen" stellt, wenn über 80 Prozent der Befragten sich gegen eine solche Baumaßnahme aussprechen. Hier wird unter dem Deckmantel der Bürgerbeteiligung versucht, eine Legimitation vorzutäuschen. Würden hier tatsächlich die Interessen der Anwohner ernst genommen, dann stände hier auch "Bevölkerungsdichte nicht weiter erhöhen"
    •  Das Kirchengebäude soll den Jakobsplatz weiter dominieren
    •  Die Höhe der Gebäude soll reduziert werden, weniger Geschosse
    •  Es soll ein Café und Restaurant entstehen
    •  Es soll überhaupt nicht gebaut werden! Erst Infrastruktur entwickeln, Verkehrskonzept erstellen und soziale Infrastruktur verbessern und Schule sanieren. Erst dann kann Neubau erfolgen. Die Stadtverwaltung ist in der Bringschuld! Besonders bei Verkehrswende und Kinderbetreuung im Pilgerpfad
    •  Er ist wichtig, möglichst viel Wohnraum zu schaffen
    •  Mehr Wohnungen = mehr für die Bürger
    •  Der Dachgarten und der überbaute Parkplatz gefallen mir
    •  Viel gepflegtes Grün

Wie soll sich der Neubau auf die Umgebung auswirken?

Die Teilnehmenden konnten in der Online-Umfrage mehrfach anklicken, welche Auswirkungen Sie sich durch den Neubau am Jakobsplatz erhoffen. 

Mit 66 % ist der Wunsch nach mehr Grün am Pilgerpfad die meist gewünschte  Auswirkung. 41 % wünschen sich, dass die Nahversorgung durch den Neubau gestärkt wird und 47 % hoffen, dass dieser den Pilgerpfad beleben wird. Auf mehr soziale Infrastrukturen am Pilgerpfad hoffen 44 % und, dass der Neubau zur Gestaltung der Umgebung beiträgt, wünschen sich 41 %.16 % der Teilnehmer sagen, dass der Neubau weitere Treffpunkte am Pilgerpfad schaffen soll.

Außerdem wurden Vorschläge für soziale Institutionen gesammelt. 

  • Ideensammlung für soziale Institutionen

    •  Seniorentreff
    •  Bücherei
    •  Ärzte 
    •  Café, Restaurant mit Terrasse, Biergarten
    •  Blumenladen
    •  Makerspace
    •  Jugendbüro
    •  Kinderbetreuung stärken, Kindergarten ab 1 Jahr
    •  Treffpunkte für alle Generationen (mit geeigneter technischer Infrastruktur), z.B. Spielplätze für alle mit angegliederter Gastronomie und sanitären Anlagen
    •  Reparatur-Café, Spiele-Café, Lese-Café
    •  Familienküche
    •  Skaterpark
    •  Spielplätze: Generationenspielplatz, Kinderspielplatz, Boule-Platz, Wasserspielplatz, alla hopp!-Anlage
    •  Parkanlage
    •  Hundeschule
    •  Yoga im Park
    •  Vereinsunterkünfte und Trainingsstätten
    •  Parkplätze

FAQ

Im Rahmen des Beteiligungsprozesses wurden viele Fragen zu Bebauungsplänen, aber auch zur Gesamtentwicklung des Pilgerpfades gesammelt. Die Fachexperten der Stadtverwaltung sowie das Ingenieurbüro Stadtberatung Dr. Sven Fries haben diese beantwortet. 

Neubau am Jakobsplatz

  • Fragen zu den Wohnungen

    Wie teuer werden die Wohnungen, wenn es sich um einen modernen Neubau handelt und kann die Stadt die Preise beeinflussen?

    2019 hat der Stadtrat beschlossen, dass bei allen Wohnbauprojekten mindestens 30% gefördert - und damit günstige - Wohnungen oder mindestens 30% Sonderwohnformen entstehen müssen. Die Regelung trifft auch auf den Neubau am Jakobsplatz zu.

    Wie groß werden die Wohnungen?

    Es wird eine Durchmischung von Wohnungsgrößen geben. Aktuell sind Wohnungen mit ein bis vier Zimmern geplant.

    Wie viele Stellplätze werden in Tiefgaragen untergebracht? Werden in der Tiefgarage nur Stellplätze für die Bewohner gebaut?

    In der Tiefgarage werden alle gesetzlich vorgeschriebenen Stellplätze für die Bewohnerschaft sowie für die Mitarbeiter der im Neubau untergebrachten Nutzungen gebaut. Die Kundenparkplätze werden weiterhin oberirdisch sein.

    Kann der Edeka von den Wohnungen aus mit dem Fahrstuhl aus erreicht werden, um den Einkauf zu erleichtern?

    Sowohl die Wohnungen wie auch der EDEKA-Markt werden barrierefrei erreichbar sein.

    Ist eine Betreute Pflege im Haus geplant? 

    Dieser Vorschlag wird vom Investor dankend aufgegriffen und fließt in die Überlegungen mit ein. Die Planung befindet sich jedoch noch in einem sehr frühen Stadium, sodass eine abschließende Aussage hierzu noch nicht möglich ist.

  • Fragen zur Begrünung

    Wie genau wird das Dach begrünt?

    Die Gestaltung des Daches wird Bestandteil der Detailplanung sein. Zunächst stehen die Gebäudekubatur und somit die Entscheidung zwischen den beiden Bauvarianten im Fokus.

    Wird die Fassade ebenfalls begrünt oder anderweitig künstlerisch gestaltet?

    Auch die Gestaltung der Fassade gehört zur noch folgenden Detailplanung.

    Wer organisiert und kümmert sich um die Pflege der Begrünung?

    Für die Begrünung und Pflege des Dachgartens wird der Investor bzw. der Eigentümer zuständig sein. Regelungen der Begrünung werden im Durchführungsvertrag festgehalten, der ein Bestandteil des Bebauungsplans ist.

    Wie wird der Zugang zum Dachgarten genau gestaltet? Wird er rund um die Uhr offen oder auch zugesperrt sein?

    Es werden entsprechende Maßnahmen getroffen, um Vandalismus und den Zugang für Unbefugte zu vermeiden. Die genaue Ausgestaltung wird im Rahmen der Detailplanung entworfen.

    Wie soll vermieden werden, dass auf dem Dachgarten und in der Auskragung (falls es Variante 1 wird) Vandalismus und Angsträume entstehen?

    Hierzu werden während der Detailplanung entsprechende Maßnahmen getroffen.

 

  • Fragen zum Supermarkt

    Wo soll der Edeka hin? Was sieht der Bebauungsplan vor?

    Laut aktueller Planung: an die gleiche Stelle wie zuvor auch. Es gibt keinen Bebauungsplan. Das Verfahren hierzu wird nach dem Bürgerdialog eingeleitet. Bevor der Bebauungsplan rechtskräftig wird, findet eine formelle Beteiligung der Öffentlichkeit statt (§3 Abs.2 Satz 1 und §4a Abs.2 BauGB). Über den weiteren Verlauf können Sie sich hier informieren, wenn weitere Schritte zum Neubau erfolgen. Hierzu muss der Stadtrat einen entsprechenden Beschluss fassen.

    Wie wird sie Nahversorgung mit Lebensmitteln während der Baumaßnahmen gewährleistet?

    Die Stadtverwaltung wird mit dem EDEKA-Betreiber über eine Übergangslösung sprechen. Als Alternative stehen die Supermärkte Aldi, Lidl und Norma in der Nähe des Südbahnhofes, ca. 1km vom Edeka entfernt, zur Verfügung. Der Bus 467 fährt zweimal stündlich vom Pilgerpfad zur "Daniel-Bechtel-Straße" - Haltestelle in der Nähe der Alternativmärkte.

    Wie wird die Zulieferung geregelt?

    Die Zulieferung erfolgt im Nordwesten des Gebäudes über den EDEKA-Parkplatz. Dabei ist die Zufahrt unter dem Gebäude und direkt neben der Tiefgarageneinfahrt. Das Lieferfahrzeug fährt einen entsprechenden Wendekreis auf dem Parkplatz.

    Wird der Zulieferverkehr für die Anwohnenden zu hören sein (Schallschutz etc.)?

    Der aktuell bestehende EDEKA-Markt soll am Standort langfristig gesichert werden. Wie bislang auch, wird somit auch Anlieferverkehr entstehen, der für die umliegende Bewohnerschaft wahrnehmbar sein kann. Selbstverständlich werden alle gesetzlichen Bestimmungen (Lautstärke, Uhrzeiten) zum Immissionsschutz eingehalten.

  • Fragen zur Umsetzung

    Ist die durchgängige Barrierefreiheit gegeben? Können die sozialen Strukturen und der Dachgarten mit einem Aufzug erreicht werden?

    Ja, die Wohnungen sowie die sozialen Einrichtungen und der Dachgarten können über Aufzüge erreicht werden.

    Sind weitere Parkplätze für Anwohnende des Quartiers geplant?

    In der Tiefgarage werden alle gesetzlich vorgeschriebenen Stellplätze für die Bewohnerschaft sowie für die Mitarbeitenden des Neubaus untergebracht. Nach Aussage des Investors, können nicht von den Nutzern abgerufene Stellplätze in der Tiefgarage an Anwohnende des Quartiers vermietet werden.

    Wie lang ist die Umsetzung geplant und können die kalkulierten Kosten eingehalten werden?

    Die Kosten für die Errichtung und Planung des Neubaus werden vom Investor getragen. Inwiefern die kalkulierten Kosten eingehalten und getragen werden, liegt daher in seiner Verantwortung. Voraussetzung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist ein Vorhaben- und Erschließungsplan, sowie ein Durchführungsvertrag. In dem Durchführungsvertrag wird laut § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB bestimmt, welche Leistungen, unter Beachtung des Vorhabens- und Erschließungsplanes, der Vorhabensträger innerhalb welcher Zeiträume erbringen muss.

    Wie sollen Rettungsfahrzeuge durchkommen?

    An der Straßenführung am Neubau und somit an der Erschließung der umliegenden Gebäude wird nichts verändert. Das bedeutet: Rettungsfahrzeuge erreichen alle Bereiche des Jakobsplatzes wie gewohnt.

    Wie wird der Fahrradverkehr geleitet?

    An der Straßen- und somit auch an der Radwegeführung am Jakobsplatz wird nichts verändert. Der Fahrradverkehr kann wie gewohnt den Jakobsplatz und die umliegenden Bereiche erreichen. 

Quartiersentwicklung Pilgerpfad

  • Planung am Pilgerpfad

    Wird es ein Gesamtkonzept Pilgerpfad für die Umgebung des Jakobplatzes bzw. für den Pilgerpfad geben?

    Ein Gesamtkonzept soll erstellt werden, Grundlagen hierzu sind bereits vorhanden. Um dieses Konzept mit verschiedenen Maßnahmen in den Bereichen Verkehr, Wohnen, Grün usw. aufstellen und umsetzen zu können, werden allerdings Gelder benötigt. Diese können über sogenannte Städtebaufördermittel bezogen werden, für die sich die Stadtverwaltung aber zunächst bewerben muss. Die Stadt wird eine entsprechende Bewerbung zu diesen Städtebaufördermitteln vorbereiten.

    Kann der Prozess der Quartiersentwicklung beschleunigt werden und einzelne, kleine Maßnahmen früher umgesetzt werden?

    Der Prozess kann im Rahmen der Städtebaufördermittel meist nicht verschnellert werden, da die Aufstellung des Konzepts sehr aufwändig ist. Es werden verschiedene Bereiche im Quartier genau untersucht und die Bewohnerschaft vor Ort mit einbezogen. Nur dann können auch die Fördermittel eingesetzt werden. Im Prozess aber können auch kleine "Starterprojekte" umgesetzt werden. Dies ist im Einzelfall zu klären.

    Wie und ab wann wird ein Quartiersmanager in den Prozess eingebunden?

    Für ein effektives Quartiermanagement muss zuerst  ein Quartiersmanagementkonzept erstellt werden. Dazu braucht es personelle Unterstützung. Die Verwaltung arbeitet aktuell aktiv daran diese Stelle zu besetzen.

    Wie wird mit dem Parkplatzproblem am Jakobsplatz umgegangen?

    Der Neubau allein kann die Verkehrssituation um den Jakobsplatz nicht lösen. Es muss nachgewiesen werden, dass sich dieses Problem durch das neue Gebäude nicht verschärfen wird. Für das neue Gebäude muss ein Stellplatznachweis für die Wohnungen und die sonstigen Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistungen etc) erbracht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Parkplätze werden nach heutigem Stand der Planungen in einer Tiefgarage unter dem Gebäude untergebracht.

  • Wohnen am Pilgerpfad

    Bereits jetzt sind die Betreuungsangebote im Pilgerpfad am Limit, wo sollen Kinder der neuen Familien betreut werden?

    Die Stadt Frankenthal hat einen Kita- und Schulentwicklungsplan erstellt, wonach die Bedarfe berechnet werden. Die neu entstehenden Wohneinheiten werden in diesen Plan mit einbezogen. Aktuell wird die Machbarkeitsstudie für den Neubau der Friedrich-Ebert-Grundschule ausgewertet. Eine Erweiterung der Grundschul-Mensa wurde Ende April eingeweiht.

    Warum darf die Stadtverwaltung 84% Ablehnung ignorieren und lieber gewinnorientiert handeln als im Sinne des Allgemeinwohls?

    Zwar stimmten in der Umfrage 84 Prozent der Aussage zu, dass „auf keinen Fall weitere Wohnungen im Pilgerpfad entstehen sollen“. Es wurde aber auch deutlich, dass Lücken im bestehenden Wohnraumangebot bestehen: Etwa 6 von 10 Befragten hätten gerne mehr barrierearmen Wohnraum und mehr gemeinschaftliche Wohnformen in ihrem Quartier. Ein Neubau bietet neben familienfreundlichen und altersgerechten Wohnungen auch Platz für Geschäfte und soziale Einrichtungen, ein Quartiersmanagement, ein Café  und Räume, die auch für andere Zwecke genutzt werden können. So kann eine neue Bebauung zu einer wesentlichen Aufwertung des Stadtteils beitragen. Der Neubau ist die Voraussetzung für eine erfolgreiche Quartiersentwicklung. Dort können die fehlenden attraktiven Treffpunkte entstehen.

    Warum ist es nicht möglich, im Vorfeld die "tatsächlich Betroffenen" an einen Tisch zu holen und das Gespräch zu suchen?

    Die Stadtverwaltung ist nicht erst bei den großen Beteiligungsaktionen auf die Betroffenen zugegangen. Bereits vorher hatte sie das Gespräch gesucht – zu Beginn mit den Stadtteilgesprächen, welche Anfang 2020 mit der Bürgerinitiative, dem Investor und der Verwaltung geführt wurden.  Darauf folgten unter anderem auch dreimal öffentliche Gespräche auf dem Jakobsplatz im Jahr 2020. Es folgten zwei Schlüsselpersonenworkshops mit Vertreterinnen und Vertretern von Institutionen vor Ort (Kindergarten, Schulen, Gewerbetreibende etc.). Bei beiden Veranstaltungen war auch die Bürgerinitiative aktiv dabei und konnte ihre Sicht einbringen.

Weitere Informationen und Dokumente zum Bauprojekt - Neubau am Jakobsplatz

Stadtteilzeitung

Die Ergebnisse der ersten ausführlichen Bürgerbeteiligung im Jahr 2020 hat das Stadtplanungsbüro Dr. Sven Fries hier zusammengefasst.
Es wurde eine Stadtteilzeitung erstellt, damit Bürgerinnen und Bürger sich ausführlich über die verschiedenen Schritte des Prozesses informieren können. Diese wird innerhalb des
Gebietes Pilgerpfad verteilt und ist zeitgleich online abrufbar.

Hier können Sie sich die Stadtteilzeitung online ansehen.

Sozialverträglichkeitsanalyse

Dem Wunsch der Politik und der Bürgerinitiative folgend, hat die Verwaltung vor dem Beginn des eigentlichen Planungsprozesses eine Sozialverträglichkeitsanalyse zur Bebauung am Jakobsplatz erarbeiten lassen. 

Hierfür konnten wir mit Herrn Prof. Dr. Martin Albert von der SRH Hochschule Heidelberg einen anerkannten und sehr erfahrenen Experten im Bereich der sozialen Stadtentwicklung gewinnen. Zur Erarbeitung des Gutachtens wurden viele Gespräche geführt, u.a. mit der Bürgerinitiative, mit Herrn Oberbürgermeister Hebich und der Verwaltung, mit dem Büro Stadtberatung Dr. Fries, das uns in diesem Prozess von Beginn an begleitet, sowie natürlich auch mit dem Investor Herrn Khan von ProConcept, um unterschiedliche Belange und Perspektiven zu berücksichtigen. Darüber hinaus wurden zahlreiche Ortsbesichtigungen vorgenommen.

Im Ergebnis liegt ein Gutachten vor, das neben einer Bestandsanalyse insbesondere Handlungsleitlinien für eine sozialverträgliche Bebauung am Jakobsplatz formuliert.

Hier können Sie sich die Sozialverträglichkeitsstudie ansehen

Das Gutachten stellt fest, dass im Pilgerpfad dringend etwas passieren muss. Eine moderate bauliche Weiterentwicklung am Jakobsplatz, worunter auch das Bauprojekt des Investors ProConcept am Jakobsplatz zählt, ist unter Voraussetzung einer begleitenden professionellen Quartiersarbeit möglich. Aus Sicht der Verwaltung ist eine bauliche Entwicklung am Jakobsplatz mit der Schaffung eines lebendigen Quartiersmittelpunktes und eines attraktiven Nutzungsmixes aus Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Wohnen und sozialen Einrichtungen unabdingbare Voraussetzung für eine erfolgreiche Quartiersentwicklung im Pilgerpfad.

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Vier Varianten - Zwei stehen in der engeren Auswahl

Im Folgenden sehen Sie die vier Varianten, die im Planungs- und Umweltausschuss am 22.9.22 vorgestellt wurden. Alle Unterlagen.
Die Variante 1 und 2 werden intensiver diskutiert: Stadtrat 

Aus Sicht des Investors wird die Variante 1 bevorzugt. Bei dieser Variante wurden die Forderungen des Gutachters grundsätzlich aufgenommen. Die Überschreitung der überbauten Fläche wird durch die größere Grünfläche kompensiert und erzeugt damit einen Mehrwert bei der Nutzung. Die Verteilung der Wohnungen in zwei Gebäude wurde berücksichtigt und ist bei dieser Variante wegen der Abstände zueinander und zur Nachbarbebauung optimal angeordnet. Die Geschossigkeit mit weniger als fünf Wohngeschossen wurde eingehalten; die Bebauung ist damit auch im Hinblick auf die Höhenentwicklung weit von den ursprünglich geplanten Hochhäusern entfernt und berücksichtigt die Bedenken der Anwohner.

Bei dieser Variante ist zudem die Wirtschaftlichkeit gegeben. Der Aufwand für den Dachgarten kann bei dieser Anzahl der Wohnungen bzw. Wohnfläche kompensiert werden. Zudem können bei dieser Variante neben dem Edeka-Markt und den Wohnnutzungen noch weitere Nutzungen realisiert werden, beispielsweise ein Quartierstreffpunkt/Quartiersbüro oder ergänzende Dienstleistungen. Somit wird ein Beitrag zu den von Prof. Albert in seinem Gutachten geforderten sozialen Begleitmaßnahmen geleistet. 

Im Vergleich 

Variante 1


  • Maximale Gebäudehöhe: 18 m
  • Sockel:
    - eingeschossig, südöstlich + 4 Geschosse,
    - nordwestlich + 3 Geschosse
  • Auskragung über Parkplätzen
  • Dachgarten: 1.500 m²
  • Fläche für Dienstleistungen/Gewerbe: 950 m²
  • Wohneinheiten: 72 (4.300 m²)
  • Tiefgarage
  • Wirtschaftlichkeit gegeben

Gestaltungsentwurf
© Stadtberatung Dr. Sven Fries

 

Variante 2


  • Maximale Gebäudehöhe: 18 m
  • Sockel:
    - eingeschossig, südöstlich + 4 Geschosse,
    - nordwestlich + 3 Geschosse
  • Dachgarten: 1.400 m²
  • Fläche für Dienstleistungen/Gewerbe: 350 m²
  • Wohneinheiten: 65 (3.870 m²)
  • Tiefgarage
  • Wirtschaftlichkeit noch gegeben


Gestaltungsentwurf
© Stadtberatung Dr. Sven Fries

Beschreibung und Bewertung 

Variante 1


Jakobsplatz Variante 1
© quelle_proconcept

 

 


Lageplan V1
© Stadtberatung Dr. Sven Fries

Beschreibung

  • Neubau Edeka mit begrüntem Flachdach
  • 2 Gebäude:
    - südöstlich: 4 Wohngeschosse
    - nordwestlich.: 3 Wohngeschosse mit Auskragung über Parkflächen

Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Im südöstlichen Bereich des Gebäudes ist die Errichtung weiterer vier Ge-schosse auf dem ansonsten eingeschossigen Nahversorger vorgesehen; hier ist das Gebäude mit einer Gesamthöhe von 18 m dargestellt.

Im nordwestlichen Bereich wird das Gebäude als teilweise Auskragung über die bestehenden Stellplätze geplant. Dieses soll insgesamt eine Höhe von 15 m erreichen.

Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.


Bewertung

Nutzung

Im Erdgeschoss ist ein Markt vorgesehen sowie ein Quartiersbüro und ein mögliches Café (Darstellung 4). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. Die Auskragung dient zusätzlich als Witterungsschutz für das ebenerdigen Parken und als Einfahrt zu einer Tiefgarage (Darstellung 4). In den Obergeschossen ist Wohnnutzung, auch in Sonderformen, umsetzbar sowie die Unterbringung von Quartiersräumen sowie soziale Infrastruktur (Ärzte, ergänzende Dienstleistungen etc.).

Abstände und Schattenfall

Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

Verkehrliche Erschließung

Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der nord-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 4). Die Anlieferung findet hier unter dem Wohngebäude, im überbauten Bereich statt.

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über zwei Treppenhäuser, die vom Edeka-Parkplatz und vom Jakobsplatz aus erreichbar sind. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung

Ruhender Verkehr

Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der nordwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

Grünstrukturen

Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und in reduzierter Form beibehalten (Darstellung 4).

Die Dachterrasse im 1. OG wird intensiv begrünt und in verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Nutzungen aufgeteilt. Dieser Dachgarten kann sowohl von den Anwohnern als auch von Nutzern der öffentlichen Einrichtungen benutzt werden.

Auswirkungen auf die Umgebung

Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

Alles in allem ist durch das Vorhaben mit entsprechenden Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen. Das Zent-rum des Gebiets, der Jakobsplatz, wird auch künftig weiterhin als Mittelpunkt des Gebietes wahrgenommen, der durch die soziale Mischung und die Ansiedlung verschiedener Angebote (z.B. Quartiersbüro) belebt wird.

Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche und den Höhen der Wohngebäude nicht der Sozialverträglichkeitsanalyse. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Ohne die Flächenüberschreitung könnten im Erdgeschoss neben dem Edeka-Markt keine ergänzenden Nutzungen wie bspw. Dienstleistungs- oder Gemeinschaftsflächen realisiert werden. Somit ist trotz des Widerspruchs zur Sozialverträglichkeitsanalyse diese Variante zu empfehlen, da hier ergänzende Nutzungen und soziale Einrichtungen realisiert werden können, die in der Analyse als sehr wichtig für die Entwicklung des Quartiers aufgeführt sind.

Wirtschaftlichkeit

Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den drei und vier Ge-schossen können circa 72 Wohnungen gebaut werden. Die Finanzierung eines Dachgartens oder der Neugestaltung und Aufwertung eines Teils des Jakobsplatzes, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, ist vorstellbar.

Vor- und Nachteile von Variante 1

Entspricht nicht den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse, aber dafür können größere Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden. Die Überschreitung der überbauten Grundstücksfläche ergibt sich durch die Aufständerung und den angebotenen Dachgarten. Die Fläche unter der Aufständerung ist als Parkfläche und Zufahrt zur Tiefgarage sowie zur Anlieferung weiterhin nutzbar.

 

Variante 2

Jakobsplatz Variante 2 
© quelle_proconcept


  

 

Lageplan V1
© Stadtberatung Dr. Sven Fries


Beschreibung

Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Im südöstlichen Bereich des Gebäudes ist die Errichtung weiterer vier Geschosse auf dem ansonsten eingeschossigen Nahversorger vorgesehen, hier ist das Gebäude mit einer Gesamthöhe von 18 m dargestellt.

Im nordwestlichen Bereich des Gebäudes ist ein weiteres Wohngebäude vorgesehen. Dieses soll insgesamt eine Höhe von 15 m erreichen.

Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.



Bewertung

Nutzung

Im Erdgeschoss sind ein Markt vorgesehen sowie ein Quartiersbüro und ein mögliches Café (Darstellung 9). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. Auf die Auskragung wird verzichtet, was zu einer baulichen Verdichtung führt. In den Obergeschossen ist Wohnnutzung, auch in Sonderformen, umsetzbar.

Abstände und Schattenfall

Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

Verkehrliche Erschließung

Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der nord-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 9).

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über zwei Treppenhäuser, die vom Edeka-Parkplatz und vom Jakobsplatz aus erreichbar sind. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung.

Sonstige Nutzungen wie bspw. ein Quartiersbüro oder eine Apotheke können im Erdgeschoss untergebracht werden.

Ruhender Verkehr

Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der nordwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

Grünstrukturen

Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und in reduzierter Form beibehalten (Darstellung 9).

Die Dachterrasse zwischen den Wohngebäuden wird intensiv begrünt und den Anwohnenden sowie Nutzern der öffentlichen Einrichtungen zur Gartennutzung zur Verfügung gestellt.

Auswirkungen auf die Umgebung

Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen, allerdings in einer verdichteten Form. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

Alles in allem ist durch das Vorhaben mit entsprechenden Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen. Das Zent-rum des Gebiets, der Jakobsplatz, wird auch künftig weiterhin als Mittelpunkt des Gebietes wahrgenommen, der durch die soziale Mischung und die Ansiedlung verschiedener Angebote (z.B. Quartiersbüro) belebt wird.

Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche und den Höhen der Wohngebäude nicht der Sozialverträglichkeitsanalyse. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Ohne die Flächenüberschreitung könnten im Erdgeschoss neben dem Edeka-Markt keine ergänzenden Nutzungen, wie bspw. Dienstleistungs- oder Gemeinschaftsflächen realisiert werden.

Wirtschaftlichkeit

Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den 3 und 4 Geschossen können circa 65 Wohnungen gebaut werden. Die Finanzierung eines Dachgartens oder der Neugestaltung und Aufwertung eines Teils des Jakobsplatzes ist, im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten, vorstellbar.

Vor- und Nachteile von Variante 2

Variante 2 entspricht nicht den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse in seiner Flächenüberbauung und in den Höhen der Wohngebäude, dafür können aber aufgrund der Wirtschaftlichkeit größere Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden. Durch die Überschreitung der überbauten Grundstücksflächen können Nutzungen wie ein Quartiersbüro, wie in der Sozialverträglichkeitsanalyse empfohlen, realisiert werden. Ebenfalls bietet der Dachgarten als halböffentlicher Bereich eine hohe Qualität.

Variante 3 und 4

Die folgenden Varianten stehen nicht mehr zur Diskussion. Der Stadtrat hat am 22.09.2022 entschieden, dass ausschließlich die Varianten 1 und 2 weiter verfolgt werden.

Variante 3

Jakobsplatz Variante 3
© quelle_proconcept


  • Beschreibung

    Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Es gibt nur ein Wohngebäude, das sich am östlichen Rand orientiert. Dieses wird mit vier Wohngeschossen geplant.

    Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten.

  

Jakobsplatz Variante 3
© quelle_proconcept


  • Bewertung

    Nutzung

    Im Erdgeschoss ist ein Markt, für andere Nutzungen ist nur sehr wenig Platz vorhanden (Darstellung 14). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. In den Obergeschossen ist Wohnnutzung. Aufgrund der kleinen Grundfläche können keine ergänzenden Nutzungen angeboten werden.

    Abstände und Schattenfall

    Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

    Verkehrliche Erschließung

    Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

    Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der süd-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 14).

    Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über ein Treppen-haus, das vom Jakobsplatz aus erreichbar ist. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West-Richtung.

    Ruhender Verkehr

    Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der südwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

    Grünstrukturen

    Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und erweitert (Darstellung 14).

    Die Dachterrasse im 1. OG wird extensiv begrünt.

    Auswirkungen auf die Umgebung

    Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen. Diese Variante bietet allerdings keinen Platz für zusätzliche gemeinschaftlich genutzte Flächen, was den gesellschaftlichen Nutzen mindert. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

    Alles in allem ist durch das Vorhaben mit deutlich weniger Synergieeffekten im umgebenden Bereich zu rechnen als bei Variante 1 und 2. So ist weniger Grünfläche auf dem Dach gegeben und die Einrichtung verschiedener sozialer Einrichtungen, wie das Quartiersbüro oder anderer Nutzungen, ist einge-schränkt.

    Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

    Die vorliegende Variante entspricht in ihrer überbauten Fläche den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse, überschreitet diese allerdings in den Höhen. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes zustande. Die überbaute Fläche wird im Erdgeschoss nicht überschritten, wodurch keine ergänzenden Nutzungen angeboten werden können.

    Wirtschaftlichkeit

    Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit schwierig. Durch nur ein Wohngebäude mit den vier Geschossen kann nur eine begrenzte Anzahl an Wohnungen gebaut werden. Dadurch ist auch die Finanzierung eines Dachgartens oder die Revitalisierung eines Teils des Jakobsplatzes eingeschränkt und nur in geringerem Maße umsetzbar. Ergänzende Nutzun-gen (bspw. Quartiersbüro, ergänzende Dienstleistungen) kön-nen bei dieser Variante nur sehr begrenzt berücksichtigt wer-den.

    Vor- und Nachteile von Variante 3

    Entspricht größtenteils den Vorgaben der Sozialverträglichkeitsanalyse, allerdings können keine größeren Investitionen im Bereich der Freiflächengestaltung realisiert werden, da die finanziellen Mittel durch die begrenzte Wirtschaftlichkeit eingeschränkt sind.

Variante 4

Jakobsplatz Variante 4
© quelle_proconcept


  • Beschreibung

    Das vorliegende Konzept sieht vor, den eingeschossigen Edeka-Markt abzubrechen und durch einen eingeschossigen Neubau mit begrüntem Flachdach zu ersetzen. Es werden zwei Wohngebäude errichtet, die in ihrer Mitte miteinander verbunden sind und somit einen großen Baukörper bilden. Beide Gebäude haben vier Wohngeschosse.

    Die Maßgaben des Einzelhandelskonzeptes werden eingehalten. 

  

Jakobsplatz Variante 4
© quelle_proconcept


  • Bewertung

    Nutzung

    Im Erdgeschoss sind ein Markt sowie eine mögliche weitere Nutzung vorgesehen (Darstellung 19). Der Nahversorger entspricht den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes. In den Obergeschossen ist Wohnnutzung. Aufgrund der kleinen Grundfläche können keine ergänzenden Nutzungen angeboten werden.

    Abstände und Schattenfall

    Die Stellung der Gebäude ist als Grenzbebauung vorgesehen, jedoch wurden die Abstandsflächen der geplanten Gebäude gegenüber dem Bestand gem. § 8 Abs. 6 LBauO bei den Planungen berücksichtigt.

    Verkehrliche Erschließung

    Erschlossen ist das Grundstück im Süden und Osten zu Fuß über den Jakobsplatz sowie zu Fuß und mit dem PKW im Nor-den und Westen über die Lucas-Cranach-Straße.

    Die Anlieferung des Marktes ist, wie im Bestand, an der süd-westlichen Gebäudeseite vorgesehen (Darstellung 19).

    Die Erschließung der Wohnungen erfolgt über ein Treppen-haus, das vom Jakobsplatz aus erreichbar ist. Die Wohnungen werden über einen Mittelgang erschlossen und orientieren sich in Ost-West- Richtung.

    Ruhender Verkehr

    Zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze ist neben den oberirdischen Stellplätzen im westlichen Bereich des Grundstücks eine zusätzliche Tiefgarage vorgesehen. Die Tiefgarage erstreckt sich über das gesamte Grundstück, lediglich die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze werden freigehalten. Die Zufahrt hierzu soll von der südwestlichen Grundstücksseite aus erfolgen.

    Grünstrukturen

    Der vorhandene Grünstreifen im Südwesten des Grundstücks wird in den Planungen berücksichtigt und erweitert (Darstellung 19).

    Die Dachterrasse im 1. OG wird extensiv begrünt.

    Auswirkungen auf die Umgebung

    Durch die vorliegende Planung wird benötigter Wohnraum für Frankenthal geschaffen. Weiterhin wird die Nahversorgung im Frankenthaler Süden gesichert.

    Der Platz für gemeinschaftlich genutzte und öffentliche Flächen, die für eine Steigerung der Quartiersqualität essenziell sind, fehlt bei dieser Variante aufgrund der geringeren Grundfläche.

    Vereinbarkeit mit der Sozialverträglichkeitsanalyse

    Das vorliegende Konzept entspricht in seiner überbauten Fläche der Sozialverträglichkeitsanalyse, lediglich die Gebäudehöhen widersprechen dieser. Die Höhenüberschreitung kommt durch eine benötigte Mindestanzahl an Wohngeschossen und der hohen Geschosshöhe des Marktes.

    Wirtschaftlichkeit

    Durch die Realisierung ist die Wirtschaftlichkeit gegeben. Durch die beiden Wohngebäude mit den vier Geschossen können circa 57 Wohnungen gebaut werden. Die Wohnqualität leidet allerdings in Teilen aufgrund der hohen baulichen Dichte und dem geringen Abstand zur bestehenden Nachbarbebauung. Die Finanzierung eines Dachgartens oder die Revialisierung eines Teils des Jakobsplatzes sind eingeschränkt und nur in geringerem Maße umsetzbar. Ergänzende Nutzungen (bspw. Quartiersbüro, ergänzende Dienstleistungen) können bei dieser Variante nur sehr begrenzt berücksichtigt werden.

    Vor- und Nachteile von Variante 4

    Entspricht in seiner Flächenüberbauung der Sozialverträglichkeitsanalyse, die Höhen werden allerdings überschritten. Die bauliche Dichte ist sehr hoch. Investitionen in Freiflächen und andere Nutzungen sind nur begrenzt möglich.

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